O terreno mais barato pode ser o terreno mais caro

Escolha de terreno para indústria e logística exige muito mais do que analisar o preço por metro quadrado

Imagine que uma empresa decidiu expandir suas operações.

Pode ser uma indústria, um centro de distribuição, uma transportadora, uma operação logística ou uma nova unidade de varejo.

O projeto está aprovado internamente. O investimento começa a ser estruturado e surge uma das primeiras perguntas:

“Onde vamos instalar essa operação?”

A partir daí, começa a busca por um terreno.

Em muitos casos, o primeiro filtro é bastante objetivo: localização e preço por metro quadrado.

Entretanto, ao longo dos anos atuando com prospecção, avaliação de ativos, estudos de viabilidade e desenvolvimento imobiliário, percebemos que essa análise pode ser insuficiente.

A escolha de terreno para indústria e logística não deve considerar apenas o valor de aquisição.

Na realidade, a área escolhida pode influenciar diretamente o custo de implantação, a eficiência operacional e a viabilidade econômica de todo o empreendimento.

E é justamente aí que algumas decisões aparentemente econômicas podem se transformar em investimentos muito mais elevados do que o planejado.

Antes de procurar o terreno, entenda o projeto

Antes de iniciar a prospecção de uma área, é fundamental definir o que será implantado.

Qual será o tamanho da edificação?

Quanto espaço será necessário para produção?

Qual será a área destinada à armazenagem?

Haverá escritórios e áreas administrativas?

Quantos caminhões circularão diariamente?

Será necessário um grande pátio de manobra?

Haverá estacionamento para caminhões em espera?

Será necessária uma portaria 24 horas?

A operação utilizará balança para pesagem de cargas?

Haverá estacionamento para funcionários e visitantes?

Essas respostas ajudam a definir o perfil do terreno que realmente atende às necessidades da empresa.

Portanto, não é recomendável começar pela pergunta “qual terreno está disponível?”.

O primeiro passo deveria ser:

“Qual terreno é compatível com o meu projeto?”

Essa mudança de perspectiva pode evitar decisões equivocadas.

O zoneamento pode definir se o projeto é viável

Outro ponto fundamental na análise de terreno para indústria e logística é o conhecimento sobre o município.

Cada município possui sua legislação urbanística, seus zoneamentos, parâmetros construtivos e regras específicas de uso e ocupação do solo.

Por isso, uma área aparentemente excelente pode não ser adequada para determinada atividade.

É necessário verificar, entre outros aspectos:

• zoneamento;
• uso permitido;
• parâmetros construtivos;
• taxa de ocupação;
• coeficiente de aproveitamento;
• altura permitida;
• recuos;
• restrições ambientais;
• acessibilidade;
• infraestrutura disponível.

Além disso, é preciso verificar se a atividade pretendida é compatível com as características daquela região.

Uma área pode estar próxima de uma importante rodovia e, ainda assim, não apresentar o enquadramento necessário para determinado empreendimento.

Localização estratégica não significa apenas proximidade.

Significa reunir localização, legislação, infraestrutura e condições operacionais compatíveis com o negócio.

Um terreno grande nem sempre é um terreno eficiente

Outro erro comum é analisar somente a área total.

Imagine um terreno de 100 mil m².

À primeira vista, parece uma área extremamente interessante.

Entretanto, quanto dessa área poderá realmente ser utilizada?

Existem áreas de preservação?

Faixas não edificáveis?

Áreas sujeitas a restrições ambientais?

Cursos d’água?

Faixas de domínio?

Grandes áreas destinadas à drenagem?

Restrições de acesso?

Esses fatores podem reduzir significativamente a área efetivamente disponível para implantação.

Por isso, uma das perguntas mais importantes durante a análise é:

Quanto da área que estou comprando será efetivamente aproveitada pelo projeto?

Essa resposta pode alterar completamente a percepção sobre o preço real do terreno.

Topografia e solo também entram na conta

O preço de aquisição é apenas uma parte do investimento.

A topografia do terreno pode gerar custos importantes de implantação.

Uma área com grandes desníveis pode exigir cortes, aterros, movimentação de terra e obras de contenção.

Por outro lado, um terreno com topografia favorável pode proporcionar melhor aproveitamento da área e reduzir determinados custos de implantação.

O solo também merece atenção.

Será necessária uma investigação geotécnica?

O solo possui capacidade de suporte adequada?

Haverá necessidade de substituição ou tratamento?

Qual será o tipo de fundação?

Essas questões ganham ainda mais importância quando o empreendimento terá grandes estruturas, equipamentos pesados ou intensa movimentação de cargas.

Portanto, o preço do metro quadrado não revela sozinho o custo real de implantação.

O acesso rodoviário pode mudar completamente a análise

Imagine encontrar um terreno localizado às margens de uma importante rodovia.

A localização parece perfeita.

Mas existe uma pergunta essencial:

Como os caminhões entrarão e sairão da propriedade?

Dependendo da rodovia e de sua administração, o acesso pode depender de projetos, autorizações e adequações específicas.

Também podem ser necessárias soluções para entrada e saída de veículos, circulação, aceleração e desaceleração.

Por isso, o acesso precisa ser analisado antes da aquisição definitiva da área.

Para uma operação logística, esse aspecto é ainda mais relevante.

Afinal, um terreno para centro de distribuição precisa funcionar não apenas no mapa, mas também na prática.

A localização dos colaboradores também importa

Existe ainda um fator que muitas análises imobiliárias deixam em segundo plano: as pessoas.

Como os colaboradores chegarão ao empreendimento?

Existe transporte público próximo?

Será necessário transporte fretado?

Qual será o tempo médio de deslocamento?

A localização facilita a contratação de mão de obra?

Essas questões podem influenciar diretamente a operação.

Uma localização aparentemente econômica pode gerar custos recorrentes relacionados a transporte, atrasos, absenteísmo, rotatividade e dificuldade de contratação.

Por isso, a escolha do terreno também precisa considerar a acessibilidade para os colaboradores.

A cadeia de fornecedores faz parte da localização

Em uma indústria, a localização dos fornecedores pode ser determinante.

Matéria-prima, componentes, insumos e serviços especializados precisam chegar à unidade com eficiência.

No setor automotivo, por exemplo, a proximidade com fornecedores e sistemistas pode fazer parte da estratégia de implantação.

Já em uma operação logística, a análise pode priorizar os principais corredores rodoviários e a proximidade dos mercados consumidores.

No varejo, por sua vez, podem ganhar importância fatores como população, renda, acessibilidade, concorrência e área de influência.

Cada negócio possui uma lógica territorial própria.

Por isso, não existe uma fórmula única para definir a melhor localização.

Água, energia e infraestrutura precisam ser analisadas antes

Outro ponto fundamental é verificar a infraestrutura existente.

O empreendimento terá disponibilidade de energia suficiente?

Será necessária alta tensão?

Existe rede de água?

A capacidade de abastecimento atende à demanda?

Existe sistema de esgotamento sanitário?

Será necessário tratamento de efluentes?

Como será resolvida a drenagem?

Existe infraestrutura de telecomunicações?

Essas perguntas devem fazer parte da análise de viabilidade.

Afinal, descobrir uma limitação de infraestrutura depois de adquirir o terreno pode representar um problema significativo para o projeto.

Quanto realmente custará colocar o projeto para funcionar?

Chegamos, então, a uma pergunta que considero fundamental:

Quanto vai custar colocar meu projeto para funcionar neste terreno?

Essa pergunta é muito mais importante do que simplesmente saber o preço do metro quadrado.

O investimento precisa considerar o terreno e também os custos necessários para transformar aquela área em uma operação funcional.

Dependendo do projeto, isso pode envolver:

• terraplanagem;
• fundações;
• contenções;
• pavimentação;
• acessos;
• infraestrutura elétrica;
• abastecimento de água;
• drenagem;
• tratamento de efluentes;
• obras complementares;
• licenciamento;
• adequações operacionais.

Dessa forma, dois terrenos com o mesmo preço de aquisição podem apresentar custos totais de implantação completamente diferentes.

Uma decisão imobiliária também é uma decisão estratégica

Projetos industriais e logísticos envolvem investimentos expressivos.

Além disso, uma decisão imobiliária pode permanecer por décadas.

Por esse motivo, a escolha da área precisa estar conectada à estratégia do negócio.

Não basta encontrar um terreno disponível.

É necessário avaliar se aquele terreno é compatível com:

o projeto, a operação, a legislação, a infraestrutura, a logística, os colaboradores, os fornecedores e os objetivos econômicos da empresa.

Essa análise reduz incertezas e permite que a decisão seja tomada com maior quantidade de informações técnicas e mercadológicas.

É nesse momento que uma assessoria especializada pode fazer diferença

Na IL BROKERS – Áreas para Indústria e Logística, entendemos que nosso trabalho não começa simplesmente apresentando terrenos.

Começa entendendo o projeto.

A partir disso, podemos estruturar a prospecção considerando as características da operação, localização, zoneamento, acessibilidade, infraestrutura, características físicas da área, potencial de aproveitamento e demais fatores relevantes para a implantação.

O objetivo é aproximar a empresa não apenas de uma área disponível, mas de uma solução imobiliária compatível com seu projeto e sua estratégia de expansão.

Porque encontrar um terreno é relativamente simples.

Encontrar o terreno adequado para o projeto certo é outra história.

E quando estamos falando de investimentos de milhões de reais, uma análise realizada antes da decisão pode representar uma diferença enorme entre encontrar uma oportunidade e assumir um problema.

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Está planejando uma nova operação?

Se sua empresa está estudando a implantação de uma indústria, centro de distribuição, operação logística ou novo projeto de expansão, a escolha da área merece uma análise técnica e estratégica desde o início.

IL BROKERS – Áreas para Indústria e Logística

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